案例：为啥 “长期租赁” 不算数？
2017 年，曾先生和开发商签了《地下车位租赁协议》，一次性交 9.5 万，约定 “用满土地年限，到期还能续”。
后来他起诉说合同无效，法院却判：这根本不是租赁，是使用权转让，合法有效。
关键在这 3 点（也是你要盯的核心）：
① 一次性给钱 ② 用期和土地年限挂钩 ③ 开发商不用退钱 —— 这早超出 “租赁” 的范畴了。
人防车位交易的 3 大 “踩雷点”，90% 人会中招
错把 “转让” 当 “租赁”
签 “永久租赁”“长期租赁” 协议，超过 20 年的部分可能无效。但 “使用权转让” 不受 20 年限制。”
没查开发商的 “资质文件”
人防车位所有权归国家，开发商只有 “平时使用权”。必须让他拿出《人民防空工程平时使用证》，没这个证，再便宜也不能买。
忽略 “备案” 这个关键步
转让要在主管部门备案！《人民防空法》要求平时使用人防工程得合规，没备案的交易可能被认定违规。
5 步避坑法：从看证到签合同，每步都有实操要点
第 1 步：查 2 个核心文件（缺一不可）开发商的《人民防空工程平时使用证》（证明他有使用权）人防工程竣工验收备案表（证明工程合格）
第 2 步：盯紧合同名称和条款
❌ 别签 “车位租赁合同”
✅ 要写 “人防车位使用权转让合同”
必加条款模板：“甲方已取得案涉车位《人民防空工程平时使用证》（证号：XXX），使用权转让已完成备案。转让期限与该地块国有建设用地使用权期限一致，期满按国家规定办理续用手续。”
第 3 步：明确付款和凭证一次性付款要备注 “人防车位使用权转让费”保留收款收据，注明 “对应 XX 车位使用权转让”
第 4 步：要求看 “备案材料”
让开发商出示主管部门的备案回执，拍照留存，避免后续扯皮。
第 5 步：核实车位用途
确认车位未改用途（比如没改成仓库），人防工程改用途的交易直接无效。
2 个关键知识点所有权和使用权分开算：你买的是长期使用权，只要手续齐就受保护。用益物权是啥？ 可以理解成 “长期使用权的法律凭证”，和租赁的临时使用权完全两码事，所以不受 20 年限制。
最后提醒：这 3 句话记牢，少吃亏人防车位 “认证不认嘴”，没《使用证》的一律不碰；合同别图省事，“转让” 二字不能少；备案回执是 “定心丸”，必须要到手。
赶紧收藏起来，买房选车位时对照着查！要是身边有人正要买车位，转发给他避坑。
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